сегодня
25 мая 2019
Добавить сайт в ?збранное
Сделать стартовой
Газета Сухое строительство + сухие смеси





Жилищно-строительный рынок в условиях финансового кризиса

от 31.10.2008

Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на Западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:
а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей — так называемые сабпрайм-кредиты);
б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье.
Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.
   
Фактор 1
Начало реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в 2005 году совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов
(в особенности Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса Российской Федерации в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов. 
Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых  законодательных новаций  стало существенно сказываться в 2008 году.
Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 года, согласно которым произошло значительное (почти в 5 раз по сравнению с 2007 годом) снижение темпов жилищного строительства.
Необходимо отметить, что указанный фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку  перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами Закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Фактор 2
Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет  государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т. п.), привел к сохранению в 2005-2006 годах высокой динамики роста цен.  Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем по России  цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах-миллионниках почти в 2 раза.
В 2007 году во вновь построенное жилье въехали порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4 процента от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20 процентов российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 году воспользовались чуть больше 70 тыс. семей, или  около 0,15% населения.
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам.
В результате  снизилась дос-тупность жилья даже для  обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения.
Об этом свидетельствует замедление в 2007 году темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке  и  сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 процентов. Эта тенденция сохраняется и в 2008 году, несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.
На сокращение количества продаж (в том числе так называемых инвестиционных квартир) также  влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 года.
«Да, внутри рынка происходят изменения, — признает заместитель министра регионального развития Сергей Круглик. — Выстроилась очередь из строителей за получением долгосрочных кредитов. Выстроилась очередь из людей, которые хотели бы взять ипотеку, но из-за ужесточившихся условий кредитования тоже сделать этого не могут. То есть сократился спрос, а это совсем не здорово».
Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья на рынке.

Фактор 3
 В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.
Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики, в сочетании с увеличивающимися  рисками нереализации построенного жилья породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны  малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение  продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных  объектов, другие – выставлять на продажу  ранее приобретенные площадки под застройку, третьи –  ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.
Дальнейшая пролонгация  сложившегося положения  с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.
  
Фактор 4
Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 годах вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, обусловившее высокий  рост себестоимости строительства. В первую очередь подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.
Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок  цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители попали «в вилку» — с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой — рост себестоимости построенного жилья.
Для того  чтобы остановить рост цен на стройматериалы,  Правительство Российской Федерации, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени  выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы,  произошло сокращение  производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20 процентов.
Мы не стоим на позиции поддержки отечественного товаропроизводителя любой ценой, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку  все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.        
В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 году ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов и обеспечивающий  баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.
Действие приведенных выше факторов не позволяет  сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как  от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.
С одной стороны, ряд факторов препятствует ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулирует повышение цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.
Но в любом случае можно однозначно констатировать, что состояние рынка таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.
В соответствии с этим необходимо перестроиться  и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.
Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.
Частно-государственное партнерство — это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.
Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом и наоборот.
При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.
Если в условиях стабильно развивающегося рынка основными целями использования  государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ были социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы    (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80 процентов населения), то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.
В этом плане еще большую актуальность приобретает задача  формирования социально ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.
Еще год тому назад Ассоциацией строителей России подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку как с точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и поддержку его основных положений.   
По словам Николая Кошмана, Президент и Правительство РФ своевременно отреагировали на сложившуюся ситуацию и приняли ряд обоснованных мер, направленных на ее стабилизацию. В частности, Дмитрий Медведев дал команду обеспечить стабильное развитие сферы строительства и оказать помощь девелоперским компаниям. Он заявил о необходимости обеспечить стабильность цен на жилье в России, несмотря на сложную финансовую ситуацию в мире. «Одним из наиболее сложных актуальных вопросов является состояние рынка жилья. Многое сделано за последнее время, и я хотел бы, чтобы мы постарались в довольно сложной финансовой ситуации сохранить все те заделы, которые имеем, я имею ввиду стабилизацию цен на жилищном рынке», — сказал Д. Медведев на встрече с Дмитрием Козаком и Виктором Басаргиным. Глава Минрегиона Д. Козак подчеркнул, что в текущем году с учетом накопленного запаса финансовый кризис не повлияет на региональные бюджеты.
Директор департамента жилищной политики Минрегиона Сергей Баринов считает, что финансовый кризис повлечет снижение темпов ввода жилья в России, но резкого скачка цен на жилье не прогнозируется. По его словам, несмотря на непростую ситуацию на финансовом рынке, Минрегион считает, что к 2020 году удастся выйти на ввод 140 миллионов квадратных метров жилья в год, как ожидается в проекте Концепции стратегии массового строительства.
Что касается строительства в столице, по словам первого заместителя мэра столицы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, на темпах строительства в Москве мировой финансовый кризис никак не скажется. «Бюджет города Москвы позволяет нормально работать, полностью финансировать программу», — сказал Ресин.
Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.   
Прежде всего должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.
Главным механизмом должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья.

По материалам Ассоциации строителей России, Минрегиона России, Российского союза строителей.



К списку Версия для печати
Copyright © ООО "BrandBuild" 2005-2009 Адрес редакции: 115280, г. Москва, ул. Восточная, д. 10, офис 4.
Тел.: (495) 223-88-86, тел./факс: (495) 223-88-87.
E-mail: info@2c.ru
Размещение рекламы Подписка на газету on-line E-mail рассылка новостей
Здесь размещать коды счетчиков